高房价的苦恼不止现代人有,宋朝早就实行“限购”了

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核心提示:宋朝是中国古代商品经济发展的顶峰,宋人对市场机制不熟悉。在那么 有两个社会,宋朝首都开封府也遇到了如今“北上深”高房价之难题,京师一些高官也买不起房。但即便是市场经济,宋政府要是敢任由房价猛涨,“限购”、“鼓励租房”等政策早已有之。让亲戚亲戚朋友回到千年前,看看宋人咋样找到“容身之所”。

  宋朝是中国古代商品经济发展的顶峰,宋人对市场机制不熟悉。在那么 有两个社会,宋朝首都开封府也遇到了如今“北上深”高房价之难题,京师一些高官也买不起房。但即便是市场经济,宋政府要是敢任由房价猛涨,“限购”、“鼓励租房”等政策早已有之。让亲戚亲戚朋友回到千年前,看看宋人咋样找到“容身之所”。

  历史上,房地产市场最活跃的时代,非两宋莫属。当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街有的是房地产中介,叫做“庄宅牙人”。

  为哪些宋朝的房地产市场那么 活跃?不让说奇怪,宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤。南宋的洪迈观察到——

  “士大夫发迹垄亩,贵为公卿,谓父祖旧庐为不可居,而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑,自邑而迁于郡者亦多矣”。有2当事人从农村搬到城市,首先不到除理的要是栖身之所,或购房或租房,催生了有两个火爆的房地产市场。

  据包伟民的估算,北宋后期,汴京市区的人口密度约为110000-110000人/平方公里(单位下同);南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为210000,咸淳年间,甚至若果达到3100000.今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在810000以下,东京与广州市区的人口密度为110000,北京约为110000.换言之,宋代特大城市的人口密度果真超过了今天的国际大都市。

  那么 之高的城市人口密度,势必原因 大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价11000贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得100000万元以上。

  难怪宋人要感慨说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地”。

  01 租房族

  若果首都房价太高,宋政府又那么 为所有京官提供官邸,很多很多一些宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了“租房一族”,有北宋名臣韩琦语句为证:“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是。”

  欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”,共要上议院议长兼国家直诉法院院长,还是不到在开封租房子住,若果房子非常简陋,他曾写诗发牢骚:“邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。”

  当过御史中丞(共要下议院议长)的苏辙,也买不起房子,老会 住在出租屋。他的亲戚朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,共同也表达了他的“羡慕嫉妒恨”:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。”

  直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间新房,喜难自禁,又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。”

苏辙

  在那个时代,连宰相有的是租房子。祝朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使(共要副宰相)杨砺,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了,“步至其第,嗟悯久之”。

  直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门如果修建了一批官邸。这批官邸,不到副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员,还是“僦舍而居”。

  02 开发商

  若果租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场老会 很火爆,要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过有两个估算:“十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。”

  每个月15贯的租金收入还是是不是少的。南宋时,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千”,每天收到的房租共要有二三十贯。若果,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产(那么 投资热点是放贷业)。现在的房地产开发商基本上有的是盖房子出售,宋代的开发商则是盖房子出租。

  一些贪婪的官员,违规经营房地产业,如徽宗朝的宰相何执中,“广殖赀产,邸店之多,甲于京师”,“日掠百二十贯房钱”,每日租金收入有120贯,月入310000贯,是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害,“田园第宅富拟王室,房缗日掠数百贯”。

  但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,冰柜街地势低洼,老会 积水,同僚都笑他傻。其实丁谓很聪明,他在宅基地周围开凿了有两个大水池,既可将积水蓄于一处,挖掘出来的泥土又还都可否 用来垫高地基。若果又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,快一点 冰柜街便成了汴京的繁华地段,地价与房价都蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好发生商圈的要害位置,“据要会矣”。

  宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,眼看着房地产市场那么 有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立“店宅务”,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年(1017年),汴京店宅务辖下有231000间公租屋;天圣三年(1025年),京师公租屋的数目又增加到261000间。

  宋政府设“店宅务”经营公租屋,目的有三:

  一是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入。

  二是将公租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业。

  三是为城市的中低收入者提供基本住房。

  相对于私人放租的高档房屋,“店宅务”的房租比较低廉,天禧元年开封府一间公租屋,每月租金约为10000文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情形下,租金反而降为每间每月41000文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人,月收入约有10000文,每月四五百文钱的房租,还是负担得起的。

  03 房市调控

  房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存于社会必不可少的容身之所,若果,宋政府要是敢放任房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的。

  今人见识到的“限购”政策,其实宋朝政府若果在使用了。宋真宗咸平年间,朝廷申明三根禁约:“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋,希望将申购公屋的若果留给一般平民。

  宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。

  若果两宋时期大城市的房屋自住率不高,“租房族”数目庞大,宋政府将房市调控的重点倒入房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年(1012年)正月,“诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”。

  不过,有如果,宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋共同减免租金,如北宋至和元年(1054年)二月,仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次”。若果,这里的“度”不到政府把握好,若果势必受到业主的抵制、市场的报复。

  南宋末有一位叫做胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议:“不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”

  意思是说,官府老会 要求业主将租金打折,那今后谁还让你将房屋租给别人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不让你掏钱修葺,最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民,其实是我找不到乎 “贫富相资”的道理。

  宋朝毕竟是商品经济很发达的时代,亲戚亲戚朋友对市场的定价机制不让说陌生,如叶适认为,“开阖、敛散、轻重之权不一出于上,而富人大贾分而有之,不知其几千百年也,而遽夺之,可乎?”

  对富人的财产权,宋人也明确提出要给予保护,如苏辙痛骂王安石:“王介甫,小丈夫也。不忍贫民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也。”很多很多才有明白人站出来非议政府的减租政策,强调“贫富相资”的道理。

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